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💰 2025 종부세 기준 변경, 중산층도 대상? 시뮬레이션으로 알아보기

재근 2025. 5. 9. 12:03
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👉 “이젠 남 얘기 아냐! 종합부동산세, 우리집도 해당될 수 있어요”

 

 

 

🏠 종합부동산세란?

 

종합부동산세(이하 종부세)는
공시가격 기준 일정 수준 이상의 부동산을 소유한 사람에게 부과되는 세금이에요.

 

📌 기준은 “부동산 자산이 일정 금액을 초과할 경우 별도로 과세” 하는 구조죠.

 

💡 흔히들 “고가 자산가의 세금”으로만 알고 있지만,
최근 집값 상승과 공시가 현실화로 인해 중산층도 종부세 대상이 될 수 있어요!

 

 

 

🧾2025 종부세 기준 변화 – 뭐가 달라지나?

 

올해 종부세에 적용될 주요 변화 사항은 다음과 같아요:


항목 2024년 2025년 변경안
공시가격 기준 시세의 약 70% 수준 시세의 80~90%로 상향될 가능성
1세대 1주택 기준공제 11억 원 유지 (또는 완화 논의 중)
다주택자 합산기준 6억 원 5억 원으로 하향 가능성 있음
세율 0.6% ~ 6.0% 변화 없음(잠정)
납부 기준일 매년 6월 1일 기준 동일
 

⚠️ 주목 포인트: 공시가격 현실화율이 오르면, 종부세 대상도 자연스럽게 늘어난다!

 

 

 

🧮 시뮬레이션 – 우리 집, 종부세 대상 될까?

 

📍 케이스 1. 서울 마포구 85㎡ 아파트 (시세 13억 원)

  • 2024 공시가 추정: 약 9.1억
  • 2025 공시가 추정: 약 11.4억
    ✅ 1주택자 기준공제(11억 원) 초과 → 종부세 납부 가능성 있음

 

📍 케이스 2. 경기 성남시 분당 아파트 2채 보유

  • A: 시세 9억 / B: 시세 6억 → 총 15억
  • 공시가 합산 추정: 약 11억
    ✅ 다주택자 기준공제(6억) 초과 → 종부세 대상 확정

 

📍 케이스 3. 1주택자지만 공시가 10.5억

✅ 기준 미달 → 종부세 대상 아님

 

 

 

📉 내가 부담할 종부세, 어떻게 계산하나요?

 

  1. 보유 부동산의 공시가격 합산
  2. 기본공제 차감 (1주택 11억 / 다주택 6억)
  3. 세율 적용 (구간별 누진세)

📌 예시 계산기 사용:
종부세 자동 계산기 바로가기

 

종합부동산세 계산 - 부동산계산기

주택, 토지 등 일정기준금액을 초과하는 보유 부동산에 부과되는 종합부동산세(종부세)를 부동산계산기 EZB에서 확인해보세요

ezb.co.kr

 

 

💡TIP: 종부세는 '과세표준'에 따라 0.6%~6.0% 누진적으로 적용돼요.
→ 과세표준이 높을수록 세율도 올라갑니다!

 

 

 

 

📚 종부세 관련 자주 묻는 질문

 

Q1. 공시가가 11억 넘으면 무조건 종부세 내나요?

→ 아니요! 실거주 여부, 연령, 장기보유 공제 등 조건에 따라 세금이 감면될 수 있어요.

 

Q2. 분할 상속된 부동산도 합산하나요?

→ 네. 지분 소유라도 일정 기준 이상이면 합산 대상입니다.

 

Q3. 종부세 이의신청 가능할까요?

→ 네. 고지 후 90일 이내에 이의신청 가능하며, 이의 신청서와 함께 평가근거를 제출해야 해요.

 

 

 

💡 중산층이 주의해야 할 이유

 

요즘은 집값보다 공시가 반영률이 문제예요!

🔸 수도권은 웬만한 중형 아파트도 10억 넘기 쉬움
🔸 은퇴 후 자산만 있고 현금 흐름이 부족한 경우 세금이 부담
🔸 세무조사, 재산세 연계까지 고려하면 ‘내 일이 아닐 수도 없음’

 

🙋 “전세를 주고 있는 집도 포함되나요?”
→ 네. 본인 명의 소유 부동산은 사용 여부와 무관하게 과세 대상입니다.

 

 

 

 

✅ 지금 할 일 체크리스트

 

📌 내 집의 2025 예상 공시가격 확인 [   ]
📌 1세대 1주택 여부 확인 [   ]
📌 종부세 대상 여부 시뮬레이션 [   ]
📌 납부여부·감면조건 검토 [   ]
📌 향후 매매·증여 계획 반영 [   ]

 

 

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