생활

📄 건축물대장 보는 법부터 용도변경까지

재근 2025. 6. 6. 21:40
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소규모 창업자를 위한 실전 가이드

 

 

🧱 건축물대장, 창업 전에 꼭 봐야 하는 이유

 

소규모 가게나 사무실을 준비하다 보면
“1층 상가 괜찮아 보이는데 바로 계약해도 될까?”
“주택인데 카페로 써도 괜찮을까?”


이런 고민, 다들 해보셨을 거예요.

그때 반드시 먼저 확인해야 할 게 바로 건축물대장입니다!

 

👉 건축물대장은 부동산의 법적 신분증이자
‘이 건물이 어떤 용도로 지어진 것인지’,
‘내가 창업하려는 업종이 가능한 공간인지’를 말해주는 공식 문서예요.

 

 

📌 건축물대장이란?

 

건축물대장은 건축법 제38조에 따라
국토교통부가 관리하는 건축물의 공식 정보를 담은 공적장부예요.

주요 항목은 아래와 같아요:

건축물대장 구분 일반건축물대장 / 집합건축물대장
소재지 주소, 필지번호 등
용도 주택 / 근린생활시설 / 판매시설 등
구조 철근콘크리트 / 경량철골 / 목조 등
연면적 층별 면적, 총 연면적
층수 지상·지하 포함
사용승인일 최초 승인 날짜
위반사항 위법건축물 여부, 시정명령 등
 

 

🧾 어디서 어떻게 발급하나요?

온라인 정부24, 부동산종합공부시스템(www.rreal.kr)
모바일 정부24 앱, 카카오페이 민원 발급 기능
오프라인 관할 시청·구청 민원실, 토지정보과 등
 

📌 무료로 출력 가능하며, 공인인증서 없어도 열람은 가능합니다.
PDF 다운로드도 가능해서 상담 시 제출용으로도 좋아요!

 

 

🕵️‍♀️ 건축물대장으로 꼭 확인해야 할 5가지

 

✅ ① 현재 용도

  • 주택인지, 근린생활시설인지, 판매시설인지 확인
  • 음식점이나 병원은 ‘근생’이어야 함

 

✅ ② 층별 용도

  • 1층: 근린생활시설, 2층: 주택 → 이런 조합 많음
  • 내 업종이 들어갈 층의 ‘층별 용도’ 꼭 체크

 

✅ ③ 위반건축물 여부

  • 위반 표시 있으면, 인허가·대출·영업신고 모두 제한
  • ‘위반사항 있음’ 문구 있으면 피하는 게 안전

 

✅ ④ 면적·구조

  • 실제 평수와 차이 나는 경우도 있음
  • 철근콘크리트 구조인지, 목조인지에 따라 공사비 차이 있음

 

✅ ⑤ 승인일자

  • 너무 오래된 건물은 전기, 상하수도 설비 기준 미달 가능
  • 보강공사 또는 리모델링 시 비용 증가 우려

 

 

 

🔧 건축물대장 확인 후 무엇을 해야 하나요?

 

① 내가 하려는 업종이 가능한지 확인

  • 예: 제과점 → 1종 근린생활시설
  • 예: 병원 → 2종 근린생활시설 or 의료시설

 

② 용도변경이 필요한지 판단

  • ‘주택’으로 되어 있는 건물이라면 용도변경 필수

 

③ 건물주의 협조 여부 확인

  • 임차인 단독으로 용도변경 불가능
  • 건물주 동의 없으면 사업자등록도 제한됨

 

 

💬 실전 예시로 더 쉽게 이해하기

 

사례 ①: 1층이 주택으로 되어 있는 공간

 

✔️ 문제: 음식점 운영 불가
✔️ 해결: ‘주택 → 근린생활시설’ 용도변경 신고 진행
✔️ 확인 포인트: 구조 변경 없는 선에서 도면만 수정

 

사례 ②: 2층 학원 예정 공간인데 층별 용도가 주택

 

✔️ 문제: 학원설립 불가
✔️ 해결: 해당 층만 근린생활시설로 용도변경 가능 여부 확인
✔️ 주차장 기준, 방화구획 확인까지 필요

 

 

 

✅ 요약: 건축물대장 보는 체크리스트


전체 용도 / 층별 용도 ✅
위반건축물 여부 ✅
구조 및 면적 ✅
승인일자 / 최근 변경일 ✅
용도변경 필요성 여부 ✅
 

 

🧡 마무리

 

창업이나 리모델링의 시작은 멋진 인테리어나 상호명이 아니라
**‘건축물대장 열람’**에서부터 시작돼요.


건물의 법적 상태를 미리 확인하면,
계약 전 협의·용도변경·예산 계획까지 훨씬 수월해집니다.

 

앞으로 이어질 용도변경 절차도 훨씬 덜 헤맬 수 있어요!

 

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