🏢 건축물 용도변경 절차 총정리 (근생을 학원·병원으로)

 

💡 근린생활시설에서 학원·병원으로 바꾸려면?

 

소규모 학원이나 병원 창업을 계획 중인데, 건물이 **‘근린생활시설’**로 되어 있다면
'이대로 써도 되는 걸까?'라는 고민, 누구나 해보셨을 거예요.

오늘은 근린생활시설을 학원 또는 병원(의원) 용도로 변경하려는 분들을 위해

✔️ 어떤 경우에 용도변경이 필요한지
✔️ 인허가 절차는 어떻게 진행되는지
✔️ 건축법 외에 놓치기 쉬운 규정은 없는지

정리해서 알려드릴게요!

 

 

---

 

✅ 1. '근린생활시설'은 어디까지 가능한가요?

 

근린생활시설이란?
: 주민들의 일상생활에 필요한 편의 시설로, 건축법 시행령 별표 1에서 분류되는 1·2종을 포함합니다.

 

• 1종: 제과점, 미용실, 세탁소, 동물병원 등
• 2종: 학원, 의원, 약국, 판매시설 등 일부 포함

👉 중요한 포인트는 일부 학원과 의원은 2종 근린생활시설 안에 포함된다는 점이에요.

 

---

 

❗ 그런데도 '용도변경'이 필요한 이유는?

 

건축물대장에 현재 1종 근린생활시설로 등록돼 있는 경우,
2종에 해당하는 병원, 학원 등은 사용이 불가합니다.

이럴 땐 ‘용도변경 신고 또는 허가’ 절차를 반드시 거쳐야 해요.

또한 2종이라고 해도, 실제 '학원' 또는 '병원' 설치에는 별도의 시설기준과 등록 요건이 필요하므로
건축법 외에도 관련 개별법을 함께 확인해야 합니다.

 

 

---

 

🛠️ 2. 용도변경 절차 요약

① 사전검토	구청 민원실 또는 건축사무소에서 가능 여부 확인
② 설계의뢰	도면, 구조·방화·채광 계획 등 반영
③ 용도변경 신청	허가(연면적 500㎡ 이상) 또는 신고(그 외 대부분)
④ 관련법 검토	소방법, 주차법, 건축법 외 의료법·학원법도 포함
⑤ 인허가 및 착공	승인 후 공사 가능, 감리 받는 경우도 있음
⑥ 사용승인 및 등록	학원: 교육청 / 병원: 보건소에 신고·등록

 

---

 

📌 3. 학원 개설 시 체크포인트

• 용도: 입시학원, 음악학원, 미술학원, 독서실 등 용도별 기준 상이
• 면적 기준: 연면적 500㎡ 미만은 ‘신고’, 이상은 ‘허가’
• 건축물 구조
  • 방음 및 차음 설계 의무
  • 출입구는 장애인 접근 가능 구조로
  • 교습실 내 환기 창 필수
• 학원법상 시설 요건
  • 피난통로 1.2m 이상
  • 각 교실별 소화기 비치
  • 응급상황 대비 구급약·소화전 확보
  • 층수 제한 (예: 초등학생 대상일 경우 4층 이상 불가 등)
• 위생시설
  • 남녀 구분된 화장실 필수
  • 상하수도 시설 확인
• 주차장 기준
  • 지역 조례에 따라 최소 주차 대수 확보 필요
  • 도시형 학원은 교통영향평가 간소화 대상 여부 확인
• 안전 점검 의무
  • 개원 전 소방 점검 필수
  • 정기 안전점검 대상 등록 여부 확인
• 설립 등록 절차
  • 교육청에 사전 승인·등록 후 개원 가능
  • 교습계획서, 강사 이력서, 면적 확인 도면 등 제출 필요

 

 

---

 

🏥 4. 의원·병원 변경 시 체크포인트

• 용도: 일반의원, 치과, 한의원, 정신과, 성형외과 등 진료과목 따라 설계 달라짐
• 면적/규모 기준
  • 100병상 미만은 ‘의원’, 이상은 ‘병원’ (이 경우 별도 의료법 허가 필요)
• 시설 기준
  • 진료실, 처치실, 대기공간, 수납공간 별도 분리
  • 병원은 입원실 설치 기준, 병상 간 거리 확보 필요
  • 전기 및 가스 설비 별도 안전검사 대상
• 차폐·방사선실 기준 (치과, 영상의학 포함 시)
  • 납 차폐 설계 필수
  • 방사선 장비는 식약처 및 원자력안전위원회 등록 대상
  • 엑스레이 설비는 ‘출입문 자동잠김장치’, 차폐벽 두께 기준 확보
• 소방안전 기준
  • 경보설비, 비상조명등, 스프링클러 설비 등
  • 환자 이동을 고려한 피난 계획 필요
• 장애인 편의시설
  • 휠체어 통행 가능한 복도 너비
  • 장애인용 화장실 별도 설치 의무
  • 시각장애인 안내 점자 표지, 경사로 설치 등
• 주차장 확보 기준
  • 환자 수 및 직원 수 기준 주차 대수 산정
  • 구청 조례 기준 충족 여부 확인
• 보건소 개설 신고
  • 의사 면허증, 인감증명서, 도면 등 첨부
  • 감염병 예방을 위한 위생시설 기준 포함
  • 개설 전 ‘의료폐기물 처리계약서’ 필요

 

 

---

 

🔍 5. 자주 묻는 질문 (FAQ)

 

Q1. 건물주 동의 없이 임차인이 직접 용도변경 가능할까요?
A. 원칙적으로는 불가능합니다. 소유자의 동의 없이는 인허가 접수가 되지 않으며, 계약 시 특약사항으로 별도 명시가 필요합니다.

 

Q2. 용도변경 안 하고 운영하면 어떻게 되나요?
A. 무단 용도변경은 건축법 제79조 위반에 해당하며, 이행강제금 또는 시정명령 대상입니다. 불법영업으로 간주될 수 있어 주의하세요.

 

Q3. 세금은 달라지나요?
A. 일정 규모 이상 변경 시, 재산세 또는 종합부동산세 과세 기준이 달라질 수 있습니다.
→ 관할 세무서 상담을 권장합니다.

 

---

 

✅ 마무리 TIP

 

근린생활시설을 학원이나 병원으로 바꾸는 건 흔한 일이지만,
‘그냥 가능한 줄 알았는데…’ 하며 뒤늦게 위반 사실을 인지하는 경우가 많아요.

 

반드시
✔️ 건축법(시행령 별표 1)
✔️ 학원법
✔️ 의료법
✔️ 소방법·주차법
을 함께 확인하고, 필요 시 건축사 또는 해당 구청에 사전 상담을 받아 진행하세요.